Copropropriété – parties communes – généralités
Les parties des bâtiments et terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux sont en principe communes.
Par exemple la qualification des combles fait l'objet d'une jurisprudence fournie. Dans le silence du règlement de copropriété et dès lors qu'ils sont utiles à la communauté des copropriétaires en permettant d'atteindre une partie commune ou parce qu'ils abritent un élément d'équipement commun, les combles sont qualifiés de parties communes.
La toiture qui sert à assurer la conservation et l'étanchéité de l'immeuble fait ordinairement partie du gros œuvre, à ce titre, elle est par nature une partie commune.
Le règlement de copropriété peut stipuler que la toiture appartiendra au propriétaire du dernier étage ou, dans le cas de pavillons individuels, à ceux qui en sont les copropriétaires.
Ainsi les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement.
En principe, tout copropriétaire peut user librement des parties communes, à la seule condition de respecter les droits concurrents des autres copropriétaires, les stipulations du règlement de copropriété et la destination de l'immeuble.
Il arrive toutefois que le règlement de copropriété stipule que certaines parties communes seront réservées à l'usage privatif d'un seul copropriétaire. Cette clause, valable, se rencontre fréquemment en pratique pour une cour, un toit-terrasse, une verrière ou un jardin.
Cependant la partie commune dont la jouissance est réservée à un ou plusieurs copropriétaires ne devient pas pour autant une partie privative.
(Principes applicables en France et au Luxembourg)