07-02-2017

Le mandat exclusif de vente doit être résiliable à tout moment au bout de 3 mois.

Toute clause susceptible de restreindre cette faculté de résiliation à l’échéance du terme de chaque période trimestrielle de reconduction tacite (automatique) du mandat est contraire à la réglementation.

Les faits sont les suivants:

Une société a confié, pour une durée irrévocable de 3 mois, renouvelable par tacite reconduction, à une agence immobilière un mandat exclusif de recherche et de négociation portant sur un local commercial afin d’en acquérir le droit au bail ou le pas-de-porte et de négocier un nouveau bail commercial auprès du bailleur, moyennant une commission égale à 30 % HT du montant du loyer annuel du nouveau bail, à la charge du mandant.

Ce mandat était assorti d’une clause pénale garantissant l’obligation par le mandant de ne pas contracter sans le concours de son mandataire, même dans les 12 mois suivant l’expiration du mandat.

Le preneur en place a été mis en liquidation judiciaire et un plan de cession a été arrêté, en faveur d’une société tierce, avec reprise du bail portant sur les locaux.

L’agent immobilier a prétendu avoir accompli sa mission en négociant les conditions du nouveau bail commercial et a réclamé le paiement de sa commission estimé à 143 520 €.

La demande de l’agent a été rejetée et il a été rappelé les termes de l’article 78 alinéa 2 du décret du 20 juillet 1972.

Ce texte (dans sa rédaction issue du décret du 22 juin 2009) précise, en effet, que lorsqu’il comporte une clause d’exclusivité ou une clause pénale ou encore une clause de garantie de rémunération de l’intermédiaire, le mandat doit rappeler, en caractères très apparents, la faculté qu’a chacune des parties, passé le délai de 3 mois à compter de sa signature, de le dénoncer à tout moment.

LA NULLITÉ ABSOLUE EST ENCOURUE

À défaut, le contrat est frappé d’une nullité absolue et un tel mandat n’ouvre droit ni à rémunération ni à l’application de la clause pénale sanctionnant le non-respect de l’exclusivité du mandat.

Depuis, la loi ALUR du 24 mars 2014 a encadré le non-renouvellement des contrats de mandat et prévoit que le mandat exclusif peut être dénoncé à tout moment, à l’expiration d’un délai de 3 mois afin que les clients mécontents puissent se délier plus facilement du mandat et que soit instaurée une libre concurrence entre les agences.

Le décret d’application du 24 juin 2015 a précisé que la partie qui entend mettre fin au mandat, doit en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cependant, le texte exclut cette règle dans certaines hypothèse.

Cour de cassation, nov. 2016

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