• L'étanchéité à l'air: une obligation de résultat - un défi pour les constructeurs

  • Vente - connaissance du vice par l'acquéreur

  • La présence d'argile peut être à l'origine de désordres

  • Indivision - expulsion d'un occupant sans droit ni titre

  • Copropriété: responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires - vice de constructio

  • Responsabilité - expert judiciaire

  • Assignation d'un commerçant établi dans un autre état membre de l'Union européenne

  • Troubles de voisinage - responsabilité - preuve d'une faute

  • Notaire - responsabilité - devoir de conseil

  • Vente - responsabilité entre professionnels - vices cachés - exonération

  • Collision entre skieurs - présomption de responsabilité

  • Responsabilité de l'expert comptable - obligation de conseil

  • Défaut de conformité ou vice caché ? - défaut esthétique

  • Vendeur professionnelle - obligation d'information

  • Responsabilité de l'Etat français dans l'explosion de l'usine AZF

  • Vente de véhicule d'occasion - erreur de kilométrage - faute du vendeur

  • Accident pendant une promenade à cheval

  • Luxembourg: responsabilité médicale - révolution

  • Pollution des sols - une obligation de conseil de l'architecte limitée - mission de conception

  • Décès du disposant et prescription de l'action en nullité pour insanité d'esprit

  • Reconnaissance de dette - preuve de la créance

  • France: Assurance dommages-ouvrage - subrogation

  • France: Eléments d'équipements inertes: garantie de bon fonctionnement ?

  • Ventiler son logement: pourquoi faire?

  • Vente immobilière: Une servitude non apparente n'est pas un vice caché

  • France: prescription de droit commun: attention au 19 juin 2013 !

  • Le prêt d'argent doit être correctement rédigé

  • France: Travaux sur une copropriété: ne pas oublier le coordonnateur SPS !

  • Devoir de conseil de l'entrepreneur

  • Le bornage d'une propriété n'est pas un titre de propriété !

L'étanchéité à l'air: une obligation de résultat - un défi pour les constructeurs

Si le constructeur s'est engagé par contrat à fournir tel ou tel type de performance, il doit l'obtenir !

 

Lien à consulter:  http://www2.ademe.fr/servlet/getDoc?cid=96&m=3&id=82167&p1=00&p2=02&ref=17597

Vente - connaissance du vice par l'acquéreur

L'acquéreur qui a aperçu le vice invoqué peut néanmoins prétendre à la garantie des vices cachés à partir du moment où il n'est pas démontré qu'il a connu le vice dans toute son ampleur et ses conséquences.

Ici, il s'agissait d'une infiltration d'eau légère et récente en apparence lors de vente et qui s'est révélée plus grave par la suite (importants travaux de réparation: réfection de la toiture et d'un chéneau).

 

Cour de cassation française, 3e, 14 mars 2012

 

Décision applicable au Luxembourg

La présence d'argile peut être à l'origine de désordres

Des fissures sont apparues sur votre maison en période de sécheresse ?
Pensez au retrait-gonflement des sols argileux...

Les sols argileux sont plastiques et imperméables.

Secs, ce sont des sols qui portent bien, mais très humides, ils se ramolissent et la portance diminue.

Ils sont très sensibles à la sécheresse et aux circulations d'eaux, ces sols se gonflent ou se rétractent au gré des saisons.

Pour toutes les questions relatives à ce phénomène, il est intéressant de consulter ce lien : http://www.argiles.fr/

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Indivision - expulsion d'un occupant sans droit ni titre

L'action tendant à l'expulsion d'un occupant sans droit ni titre d'un immeuble indivis et au paiement d'une indemnité d'occupation a pour objet la conservation des droits indivisaires.

Elle constitue à ce titre un acte conservatoire que tout indivisaire peut accomplir seul, sans avoir à justifier d'un péril (C. civ., art. 815-2).

Cass. française 1re civ., 4 juill. 2012

Solution transposable au Luxembourg (art.815-2 du Code civil identique)

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Copropriété: responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires - vice de construction

Le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres trouvant leur origine dans un vice de construction des parties communes tant que la faute du copropriétaire ou d'un tiers n'est pas établie.

Cette décision a été prise sur base de l'article 14 de la loi française du 10.07.1965.

Elle est transposable au Luxembourg (sur base de l'article 11, al.2 de la loi du 10.05.1975, rédaction identique)

Cass.fr, 12.09.2012

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Responsabilité - expert judiciaire

Sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, la responsabilité d'un expert judiciaire peut être engagée s'il établit un rapport inexploitable et rend indispensable la saisine de la Cour d'appel pour redresser la situation avec une demande de nouvelle expertise.

Dans ce cas, les frais engagés à hauteur d'appel peuvent être "remboursés", car il constitue un préjudice consécutif aux erreurs du 1er expert.

Cass. fr 13.09.2012

Solution transposable au Luxembourg

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Assignation d'un commerçant établi dans un autre état membre de l'Union européenne

Il est possible pour un consommateur d'assigner, devant les juridictions de son Etat, un commerçant établi dans un autre état membre sans qu'un contrat ait été conclu à distance.

Bien entendu certaines conditions doivent être réunies.

CJUE, 6.9.2012

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Troubles de voisinage - responsabilité - preuve d'une faute

 

La réparation du dommage causé par un trouble anormal de voisinage n'est pas subordonnée à la preuve d'une faute.

Cass. fr 3e civ. sept.2012

(solution transposable au Luxembourg)

 

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Notaire - responsabilité - devoir de conseil

Responsabilité du notaire: devoir de conseil

Le notaire est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente. Il ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant que son client avait déclaré faire son affaire personnelles des conséquences d'un jugement sur l'opération que constatait l'acte reçu.

Cour de cass. fr. nov 2012 (solution transposable au Luxembourg)

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Vente - responsabilité entre professionnels - vices cachés - exonération

 

 

Est inefficace la clause exonératoire de responsabilité prévue par le vendeur qui ne pouvait méconnaître la présence d'une pollution en sous-sol, vice visé par l'exclusion.

CA Riom (France), oct. 2012

(transposable au Luxembourg)

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Collision entre skieurs - présomption de responsabilité

Si les circonstances sont indéterminées, le skieur gardien du ski à l'origine du dommage est présumé responsabile.

CA Chambéry, oct. 2012

(transposable au Luxembourg)

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Responsabilité de l'expert comptable - obligation de conseil

L'expert comptable ne manque pas à son obligation de conseil dès lors que les informations portées à sa connaissance ne lui permettent que de constater l'existence d'une situation juridique établie.

Cass com. fr nov.2012

(transposable au Luxembourg)

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Défaut de conformité ou vice caché ? - défaut esthétique

Une atteinte grave à l'aspect esthétique d'un produit peut constituer un vice caché.

Ici, il s'agissait de granit pour des seuils de portes et une terrasse et l'apparition généralisée de tâches de rouille de couleur foncée.

Le vendeur a été condamné sur le fondement des vices cachés.

 

Cass.fr déc. 2012

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Vendeur professionnelle - obligation d'information

 Le vendeur d'un produit doit vérifier les conditions environnementales avant la mise en place du matériel.

Ici, il s'agissait d'un système d'arrosage automatique.

Le vendeur n'avait pas vérifié la qualité de l'eau qui était prélevé dans un puit.

Sa responsabilité a été engagée alors que l'ensemble du matériel a été dégradé ainsi que le jardin.

 

Cass. fr. déc. 2012

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Responsabilité de l'Etat français dans l'explosion de l'usine AZF

La Cour administrative d'appel de Bordeaux a reconnu la responsabilité de l'Etat dans cette affaire du fait d'une carence de ses services dans leur mission de contrôle de cette installation classée pour la protection de l'environnement.

CAA Bordeaux janvier 2013

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Vente de véhicule d'occasion - erreur de kilométrage - faute du vendeur

L'erreur sur le kilométrage d'un véhicule vendu d'occasion constitue une faute pour le vendeur.

Dans cette affaire le vendeur avait tenté de dissimuler une manipulation de compteur, postérieurement à un contrôle technique qui mentionnait le kilométrage affiché.

Cass. fr. janv.2013 (transposable au Luxembourg)

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Accident pendant une promenade à cheval

La responsabilité du propriétaire du cheval, ni moniteur ni organisateur de la promenade, n'est pas engagée, le cavalier gardant, par une pratique ancienne et non contestée, les pouvoirs de contrôle, d'usage et de direction du cheval.

CA Dijon sept.2012 (transposable au Luxembourg)

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Luxembourg: responsabilité médicale - révolution

La Cour de cassation luxembourgeoise a rendu un arrêt important en ce qui concerne la question des infections nosocomiales.

Désormais, les victimes de ces infections peuvent solliciter une indemnisation contre l'hôpital responsable en raison de l'obligation de sécurité que ce dernier doit assumer.

Cass. lux janv.2013

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Pollution des sols - une obligation de conseil de l'architecte limitée - mission de conception

Un architecte chargé d'une mission d'obtention d'une autorisation de construction et de démolir n'est pas obligé de vérifier l'état des sols.

Il n'est pas tenu non plus d'informer son client du risque d'acquérir le terrain sans faire une étude préalable des sols.

Cass. fr. janv 2013

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Décès du disposant et prescription de l'action en nullité pour insanité d'esprit

L'action en nulité pour insanité d'esprit d'un acte à titre gratuit d'un disposant ne peut être introduite par ses héritiers qu'à compter de son décès, la prescription ne peut donc commencer à courir avant cette date.

Cass. fr. mars 2013

 

Reconnaissance de dette - preuve de la créance

La reconnaissance de dette, valant commencement de preuve par écrit, peut être corroborée par tout élément extérieur à l'acte. Les juges apprécient alors au cas par cas et en fonction des élements du dossier pour dire si oui ou non la dette est fondée.

Cass. fr févr. 2013

 

France: Assurance dommages-ouvrage - subrogation

Une assurance DO, souscrite par le maître de l'ouvrage délégué, bénéficie au maître de l'ouvrage, ce qui permet à l'assureur subrogé dans les droits de ce dernier d'exercer son recours contre les constructeurs.

Il faut rappeler que l'assurance DO est une assurance de chose et non de responsabilité. Il ne faut donc pas se tromper dans la mise en oeuvre de la responsabilité décennale des constructeurs appartenant au maître de l'ouvrage et la saisine de l'assurance par la police DO.

CE, fr. mars 2013 (uniquement applicable en France, l'assurance DO n'existant pas au Luxembourg)

France: Eléments d'équipements inertes: garantie de bon fonctionnement ?

 

Les dallages ne constituent pas des éléments d'équipement soumis à la garantie de bon fonctionnement. Les désordres qui les affectent relèvent, en fonction de leur gravité, soit de la garanrie décennale soit de la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur.

Il faut préciser que cette garantie permet au propriétaire (maître de l'ouvrage) de se faire indemniser des désordres qui affectent les éléments d'équipement "dissociables" installés lors de la construction, c'est-à-dire ceux qui peuvent être enlevés sans détérioration de l'ouvrage. Ces éléments sont couverts pendant au moins deux ans à compter de la réception des travaux.

 

Cass. fr. avril 2013 (solution applicable en France)

Ventiler son logement: pourquoi faire?

Ventiler son logement est indispensable en raison de la présence de:

- gaz carbonique

- les odeurs

- la vapeur d'eau dégagée afin d'éviter des pathologies parfois graves, aussi bien pour le la santé que pour le bâtiment. Par exemple, une famille de 4 personnes évacue chaque jour en moyenne environ 10 litres d'eau (respiration, transpiration, salle de bains, cuisine, etc.)

- les gazs qui viennent des matériaux de construction et des matériaux d'aménagement: les colles de moquettes, panneaux de particules, peintures, vernis, livres et magazines neufs, fumée de tabac, cosmétique...

- le radon qui peut s'accumuler dans les bâtiments et qui proviennent des sous-sols

Il convient de ventiler correctement son logement et des techniques existent: ventilation naturelle, ventilation simple flux autoréglable, hydroréglable...

Il faut absolumement prendre en compte cette exigence au stade de la conception des bâtiments et de confier les travaux à des sociétés spécialisées. La santé est à ce prix !

 

Vente immobilière: Une servitude non apparente n'est pas un vice caché

Si le vendeur dissimule l'existence d'une canalisation souterraine, l'action ne peut être fondée que sur le fondement de la garantie d'éviction.

Cass. fr févr. 2013

 

France: prescription de droit commun: attention au 19 juin 2013 !

 

Il faut rappeler qu'une réforme est intervenue en France en 2008 qui a considérablement modifié les délais de prescription pour agir en justice et surtout le célèbre délai "trentenaire" ou celui de dix ans entre commerçants.

Ce délai est relatif aux actions les plus courantes.

Ce délai a été réduit à cinq ans et il faut agir avant le 19 juin 2013 pour éviter le jeu de la prescription extinctive si l'action relève bien entendu de ce délai.

Il faut donc faire le point si une action en justice est à envisager en France.

 

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Le prêt d'argent doit être correctement rédigé

 

Le contrat où une personne s'engage à rembourser une somme à une autre doit être constaté dans un "écrit" qui doit comporter la mention, écrite à la main par l'emprunteur, de la somme prêtée en lettres et en chiffres.

A défaut, il sera plus compliqué d'agir en justice contre l'emprunteur, car l'écrit aura une valeur moins importante et pourra être plus facilement contesté.

 

Cass. fr. févr. 2013 (applicable au Luxembourg)

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France: Travaux sur une copropriété: ne pas oublier le coordonnateur SPS !

Les syndics doivent être vigilants avant d'entreprendre des travaux dans une copropriété en ce qui concerne la nécessite de désigner un coordonnateur SPS (sécurité, protection de la santé).

Quelque soit l'importance des travaux de bâtiment, si deux entreprises ou travailleurs indépendants interviennent simultanément ou successivement: c'est obligatoire !

Ex: un ravalement de façade avec intervention d'un sous-traitant ou d'une autre entreprise pour la pose d'un échafaudage.

L'entreprise doit informer le syndic de cette obligation.

La sanction pénale peut être lourde pour le syndicat des copropriétaires, sans compter la sanction "civile" en cas d'accident ou autre (dommages-intérêts à verser aux victimes le cas échéant).

Quand le syndicat des copropriétaires contracte avec un seul entrepreneur, il peut être utile de stipuler que celui-ci s'interdit de recourir à la sous-traitance.

 

Cass. fr. 15.05.2013

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Devoir de conseil de l'entrepreneur

Une entreprise commet une faute en ne conseillant pas à son client (maître de l'ouvrage) la suppression de deux arbres à l'origine de la persistance du phénomène d'instabilité du sol.

Il s'agit ici de reprise des fondations d'une maison victime de la sécheresse du sol. Le sinistre s'est aggravé et il a été démontré que l'entreprise aurait dû conseillé au maître de l'ouvrage de détruire les arbres en question lors de la réalisation des travaux afin d'éviter que le problème ne s'aggrave par la suite.

Cass. fr. 15.05.2013 (transposable au Luxembourg)

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Le bornage d'une propriété n'est pas un titre de propriété !

L'accord des parties sur les limites de leur terrain ne signifie pas qu'il y a un accord sur la propriété des parcelles en question.

Le procès-verbal de bornage amiable n'est pas un titre de propriété et n'est pas un acte de partage par exemple.

Si un problème existe sur le droit de propriété, il faut faire une action en justice en revendication.

Cass. fr juin 2013 (transposable au Luxembourg)

 

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Nous sommes en mesure de représenter nos clients devant toutes les juridictions tant en France qu’au Luxembourg grâce à l’existence de bureaux situés dans chacun de ces pays. En effet, Me Zine présente la double qualité d'avocat français et luxembourgeois (Avocat à la Cour).

En France, nous pouvons ainsi nous déplacer et représenter vos intérêts devant notamment les tribunaux de Thionville, Metz, Sarreguemines, Verdun, Briey, Nancy.

En raison de sa situation géographique privilégiée et de son expérience, notre étude est également en mesure de régler des conflits transfrontaliers.

Afin d’assister et de présenter à nos clients les conseils les plus judicieux, nous privilégions la formation continue de notre personnel, la proximité et une réponse rapide aux différentes problématiques posées grâce à l’utilisation notamment d’un réseau d’experts et d'une documentation juridique spécialisée et actualisée.

L’orientation de notre étude a toujours été de répondre efficacement et rapidement aux attentes de nos clients avec un souci constant de transparence.

Le prix de nos prestations est expliqué et exposé préalablement à chaque entretien et les communications seront principalement faites par voie électronique afin de réduire les coûts.

Des forfaits peuvent être convenus en matière de divorce par consentement mutuel ou pour les litiges de construction concernant des copropriétés importantes.

Si nécessaire, un rendez-vous peut être pris à votre domicile ou à votre siège social selon des modalités à convenir.

Me ZINE est titulaire du certificat de spécialisation en droit immobilier.

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